各县（市、区）政府，市自然资源局、市金融局、市政务数据管理局、市税务局、人民银行江门市中心支行、江门银保监分局，市住房公积金管理中心：

 

为进一步理顺全装修新建商品住宅全流程监管工作，强化商品房销售现场信息公示，源头防范化解房地产市场矛盾纠纷，提升新建商品住宅全装修品质，促进家庭装修消费，满足居民改善性购房需求，现就开展提升新建商品住宅全装修品质建设工作通知如下：

 

一、全装修住宅的概念

 

全装修住宅是指在住宅交付使用前，户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉饰完毕，给排水、燃气、供电照明、空调、通风、通信，以及智能化等系统基本安装到位，厨房、卫生间等基本设施配置完备，满足基本使用功能的住宅。

 

二、适用范围

 

鼓励2023年4月1日起办理商品房预售许可或现售备案（不含预售转现售）的新建商品住宅项目实行全装修。

 

在土地出让公告明确有关全装修内容的，按土地出让公告内容执行。

 

三、实施全流程监管

 

（一）优化全装修设计。全装修新建商品住宅项目装饰装修工程纳入施工图审查，当工程建筑和装修部分分阶段设计时，可以分别申报施工图审查，申领施工许可证。实施全装修建设的新建商品住宅，在办理施工许可证时，装修部分的施工图若未能及时完成设计或取得审图合格书，可由房企（即建设单位）承诺（详见附件1）在达到预售许可条件或装修工程施工前提交施工图审查合格书后，先行办理施工许可证。

 

鼓励从实际居住需要出发，推行灵活可变的居住空间设计，提高住宅使用水平，采用管线与主体结构分离等技术，提高住宅耐久性能与维修便利程度。推进住宅建筑设计和装修设计一体化。

 

（二）优化施工组织管理。优化施工组织方式，对关键施工工序，应当按合同约定和设计图纸、施工规范要求现场制作施工工艺样板和实体样板，经房企组织设计、监理、施工单位验收合格后方可进行后续施工。施工过程中应当加强施工工序交接检验和隐蔽工程验收管理，引导推行隐蔽工程举牌验收制度，实现质量责任可追溯。

 

加强全装修新建商品住宅项目发承包管理，鼓励建设单位将装修工程纳入施工总承包发包范围，不另行单独发包。鼓励房企为住宅项目投保工程质量潜在缺陷保险，由保险公司委托专业机构加强施工过程质量管控，运用市场化手段防范化解质量风险。鼓励房企邀请购房人参加“工地开放日”活动。

 

（三）健全销售管理机制。

 

各县（市、区）发展改革部门办理全装修新建商品住宅项目价格备案时，应当审核如下资料：

 

经造价咨询机构正式出具的装饰装修工程造价预算书、施工许可证（含全装修）、装饰装修方案〔包括施工总承包、监理、装饰装修、设计等相关单位信息、装修标准、装修内容、主要装修建材和设施设备清单（含名称、品牌、型号、产地、规格、数量和“菜单式”装修的选择性内容等），以及施工工艺、性能标准等关键信息〕。

 

新建全装修商品住房价格由毛坯部分价格和全装修部分价格组成。价格备案文件、楼盘表（即房源信息表，详见附件2）和商品房销售价目表（详见附件3）应当注明每套房屋全装修备案总价和单价、毛坯备案总价和单价、全装修部分备案价格（即全装修备案总价-毛坯备案总价）。

 

价格备案文件还应当注明全装修备案平均单价和总售价、毛坯备案平均单价和总售价，销售价格不得高于对应的备案价格。预售的全装修新建商品住宅，在竣工验收备案前，可以由买卖双方约定按照毛坯标准建设交付，销售价格不得高于毛坯备案总价。现售房屋应当按照实际约定交付标准。

 

全装修新建商品住宅项目预（现）售期间，房企应当在销售场所、样板房的醒目位置公示装修工程设计文件、装饰装修方案、装饰装修工程造价预算书等。

 

认购协议和商品房买卖合同应当明确约定房屋交付标准、总价、单价、毛坯部分价格和装修部分价格等（详见附件4）。商品房买卖合同还应当明确约定主要装修建材和设施设备品牌、产地、规格、数量，以及违约责任、保修责任、质量担保和纠纷解决途径等，装饰装修方案可以作为合同附件内容。合同签订后，因客观原因确需变更主要装修建材和设施设备等约定内容的，房企应当与购房人协商达成一致意见并签订补充协议或根据商品房买卖合同有关约定处理。

 

鼓励房企提供“菜单式”全装修模式，满足购房人多样化、个性化需求。

 

（四）明确样板房设置。全装修新建商品住宅项目预售前，在确保安全的前提下，房企按照装饰装修工程设计文件，在销售楼盘内设置装修样板房的，样板房应当真实、准确反映户型结构、空间尺寸、装饰装修内容、施工质量和交付标准，明确标注交付范围内主要装修建材和设施设备的品牌、型号、产地、规格等信息，对于定制产品，也予以注明；样板房设置原则上应当覆盖全部可销售户型，有不同装修标准的应当分别设置样板房，同类户型可以设置同一样板房，非交付标准的内容和差异部分应当采用醒目标识提醒购房人，并在商品房买卖合同中就户型结构、装饰装修等与样板房的差异部分进行约定。

 

房企依法按照有关规定加强商品房销售场所安全管理。交付的全装修住宅装修质量和标准不能低于样板房展示标准和商品房买卖合同约定。样板房建成后，需经房企、设计单位、施工单位、监理单位等验收合格。项目所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门应当将查验结果如实记录在签发预售商品房许可证前现场勘测文件。

 

样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除。样板房原则上保留至全装修新建商品住宅项目集中交付之日起三个月后方可拆除，在此之前不交付给购房人使用或作为展示以外的其它用途。样板房因特殊原因确需提前拆除、移位或调换的，鼓励房企提前至少7个工作日在项目销售场所、样板房醒目位置公告相关信息，告知全部购房人，并向公证机构申请保全证据公证。

 

鼓励设置装修施工工艺展示和采用VR等技术提供样板房展示服务。鼓励房企委托公证机构办理销售现场信息公示和样板房保全证据公证，以及样板房主要装修材料样品留存公证，并与购房人签署相关书面确认文件，存入购房档案。

 

（五）强化竣工验收管理。全装修新建商品住宅项目应当严格按照工程验收制度进行分部、分户验收。工程竣工验收前，房企应当根据房屋买卖合同约定等情况，制定分户验收方案，组织设计、施工、监理等有关单位按照《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）、《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）、《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》（JGJ／T304-2013）等相关标准规范要求，进行分户验收，形成住宅工程质量分户验收表和全装修住宅项目分户验收一栏表（详见附件5，已销售房屋的建设标准应当与对应房屋买卖合同约定相一致）等档案备查。分户验收不合格的项目，房企不得组织竣工验收。

 

预售期间已售住宅建设标准应当与对应商品房买卖合同约定的交付标准一致。预售住宅建设标准与施工报建不一致的，房企在竣工验收前及时办理设计变更。

 

预售期间未销售的住宅办理预售转现售备案时，项目所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门应当核对对应房屋建设标准，对于与全装修住宅项目分户验收一栏表不一致的，应当同步办理楼盘表变更。

 

鼓励全装修项目分段分项验收。鼓励房企邀请购房人代表参与分户验收及聘请第三方机构开展全装修房屋质量评价等工作。支持供水、供气、供热、物业服务等单位提前介入参加竣工验收。

 

（六）加强交付保修管理。在房屋交付前，房企应当依法配合购房人查验所购房屋，在房屋交付时，向购房人提供建设工程竣工验收备案文件、商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书（以下简称“两书”）等文件，并按约定程序办理交付手续。

 

加强和规范物业承接查验，在办理物业承接验收手续时，房企应当按照《广东省物业管理条例》第四十二条等法规规定和其他合同约定，依法向物业服务企业移交相关竣工图和“两书”等资料，物业服务企业可以按照法律法规规定和物业服务合同约定，提供住宅维修养护服务。

 

鼓励房企设置维修服务机构，配备专职维修服务管理人员，及时组织处理保修范围和保修期限内出现的质量问题，鼓励房企建立质量回访和质量问题投诉处理机制。

 

（七）强化各方主体责任。房企应当落实建设单位工程质量首要责任，配备专职质量管理人员，严格履行基本建设程序，执行工程发包承包法规制度，科学合理确定建设工期和造价，做好全装修住宅样板房设置、销售合同履约、质量保修、售后服务以及协调应诉等工作。

 

设计单位应当严格按照法律法规和工程建设强制性标准进行设计，在设计文件中选用的装修装修材料，应当注明规格、性能等技术指标，对容易出现质量常见问题的部位，加强精细化设计管理。设计单位应当从建筑设计、景观环境设计等方面，优化住宅设计方案，提高住宅综合性能和科技含量。

 

施工单位对施工质量安全负责，应当严格按照住宅设计要求、施工技术标准和合同约定，制定相应施工方案并组织实施；落实对进场建筑材料、建筑构配件和设备等检验要求；针对关键工序、关键部位等，编制工程质量常见问题防治专项方案，在工程竣工验收报告中说明防治措施落实情况。

 

监理单位应当履行工程建设质量管理责任，严格按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式实施监管，加强对钢筋、混凝土、隐蔽工程等涉及结构安全以及消防安全等关键部位、关键工序监理力度，发现工程施工不符合工程设计要求、工程质量标准的，应当督促施工单位整改，情况严重的，应当要求施工单位暂时停止施工，并及时报告房企。

 

四、强化组织实施保障

 

（一）加强组织领导。各县（市、区）住房城乡建设主管部门要牵头联合发展改革、市场监管等部门建立健全提升新建商品住宅全装修品质建设工作机制，结合绿色建筑创建行动和促进建筑业高质量发展等工作，因地制宜制定具体实施方案和工作计划，加强调研和监督检查，及时总结工作经验，依法研究解决存在的问题，确保各项工作要求落到实处。

 

（二）加大政策支持力度。落实《江门市建筑业产业链高质量发展工作行动方案》《促进江门市建筑业高质量发展十条措施》，搭建房地产业与建筑业的业务合作平台，优化商品房预售管理机制，进一步提高预售款使用效率,鼓励全装修新建商品住宅项目建设单位选择我市一级及以上资质施工企业总承包，并对示范引领的施工总承包单位给予诚信激励。鼓励市民通过住房公积金贷款购买全装修住宅。

 

（三）推动示范引领。各县（市、区）住房城乡建设主管部门要积极开展提升新建商品住宅全装修品质建设工作，严格执行住宅建设相关工程建设标准规范规定，创新建设管理体制机制，打造一批优质全装修新建商品住宅项目，形成一批技术研发和开发建设龙头企业，充分发挥示范引领作用，带动全面发展和整体提升。

 

（四）加大宣传力度。各县（市、区）住房城乡建设主管部门和有关部门应当采用多种形式，广泛宣传提升新建商品住宅全装修品质建设工作，推广先进经验和典型做法，引导房企积极应对人民群众提升住宅品质的需求，实现高质量发展。鼓励引导社会公众参与提升新建商品住宅全装修工作，提高全社会认知度、关注度，营造良好社会氛围。

 

附件：1.工程（全装修项目）施工许可申请承诺书

 

2.房源信息表

 

3.商品房买卖合同调整内容

 

4.全装修住宅项目分户验收一栏表

 

5.商品房销售价目表（样式）

 

江门市住房和城乡建设局

 

江门市发展和改革局

 

江门市市场监督管理局

 

2023年3月10日

 

江建房函〔2023〕6号附件.doc