海口市住房和城乡建设局

 

关于印发《海口市住宅专项维修资金使用管理实施细则》的通知

 

海住建规字〔2023〕3号

 

各有关单位：

 

为规范本市住宅专项维修资金使用程序，提高维修资金使用效率，按照《海口市住宅专项维修资金管理办法》等规定，我局制定了《海口市住宅专项维修资金使用管理实施细则》，现印发给你们，请贯彻执行。

 

海口市住房和城乡建设局

 

2023年12月5日

 

(此件主动公开)

 

海口市住宅专项维修资金使用管理实施细则

 

第一条【目的】为规范维修资金使用业务工作，提高维修资金使用效率，根据《海口市住宅专项维修资金管理办法》的规定，结合工作实际，制定本实施细则。

 

第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域内市住房和城乡建设主管部门代管的住宅专项维修资金申请和使用管理活动。

 

第三条【部门职责】市住房和城乡建设主管部门负责对全市维修资金使用管理工作的监督和指导，对市房屋维修资金管理中心审核的维修资金申请材料进行复核，作出是否同意列支决定、通知专户银行划转维修资金。

 

市房屋维修资金管理中心负责对申请使用维修资金业务进行受理和初审等相关工作，初审范围包括是否属于使用维修资金的范围、申请材料及程序是否符合本实施细则要求、是否属于紧急使用维修资金情况等。

 

本市规定使用维修资金的受理等工作集中由行政审批部门行使的，按照相关规定执行。

 

第四条【实施主体】申请使用维修资金的组织实施主体，按照下列规定确定：

 

（一）已选举产生业主委员会的，由业主委员会组织实施或者委托物业服务企业组织实施。

 

（二）未选举产生业主委员会的，由物业服务企业组织实施。未选聘物业服务企业的，由列支范围内一至五名业主组织实施。

 

紧急情况使用维修资金，上述组织实施主体未及时处理的，由街道办事处、镇人民政府代为组织实施。

 

第五条【制定使用方案】组织实施主体应当针对维修和更新、改造项目制定使用方案。

 

使用方案应当载明申请使用原因、施工计划、项目施工范围、维修单位名称和确定方式（更新电梯的，要明确电梯品牌、型号和主要参数）、费用预算、付款方式、列支范围及业主分摊明细以及其他需要临时使用维修资金的处置办法等内容。紧急情况使用的，还需要附紧急情况使用相关材料。

 

第六条【审价】使用维修资金的维修和更新、改造项目费用预算应当进行预算审价，组织实施主体决定进行结算审价的，可以进行结算审价。

 

组织实施主体可以选择专户银行免费审价，也可以自行聘请工程造价审核单位审价，费用从维修资金中列支。组织实施主体应向审价单位提交审价材料，审价单位应当出具审价报告。

 

第七条【公示使用方案】组织实施主体应当将使用方案向列支范围内的业主进行公示，公示期不少于五个工作日。业主对使用方案有异议的，组织实施主体应当记录并作出答复。

 

公示的使用方案中应当载明预算审价报告确定的预算审价金额。

 

第八条【表决使用方案】使用方案应由列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

 

实施主体采用书面征求意见形式的，可以在公示使用方案同时征求业主意见。表决结果应当向列支范围内业主进行公示，公示期不少于七个工作日。

 

符合条件的物业管理区域，组织实施主体可以通过本市业主决策电子平台征求业主意见。

 

第九条【签订施工合同】组织实施主体应当与施工单位签订施工合同。施工合同中应当对施工方案、合同金额、支付方式、资金划转账户、竣工验收、工程质量保证金等事项作出约定。

 

合同金额不得超过预算审价金额，超过的，应当以预算审价为准；合同金额少于预算审价的，以合同金额为准。

 

组织实施主体应当将施工合同向维修资金列支范围内业主进行公示，公示期不少于五个工作日。

 

第十条【资金拨付原则】维修资金应当分期拨付，首期维修资金拨付比例不得高于总金额的百分之三十。组织实施主体申请一次性拨付维修资金的，应当在竣工验收合格后，提交本实施细则第十一条和第十五条规定的申请材料，并经审核通过后一次性拨付维修资金。

 

第十一条【提交申请资料】组织实施主体向市房屋维修资金管理中心申请使用首期维修资金，应当提交下列资料：

 

（一）海口市住宅专项维修资金使用申请登记表；

 

（二）组织实施主体证明材料。业主委员会组织实施的，提交业主委员会备案证明；物业服务企业组织实施的，提供物业服务合同或者其他能够证明物业服务关系的材料、营业执照以及业主委员会出具的授权委托书（如业主委员会已成立）；相关业主组织实施的，提供证明其业主身份的材料，包括身份证、不动产权属证书或者商品房买卖合同的复印件等材料；

 

（三）维修资金使用方案及公示照片；

 

（四）预算审价报告；

 

（五）业主名册、列支范围内业主同意使用方案的表决票、表决结果及公示照片；

 

（六）施工合同及公示照片、施工单位营业执照，法律法规对施工单位资质有要求的，应当提供资质证书；

 

（七）维修和更新、改造项目的首期发票（组织实施主体代为垫付需要列支的鉴定、设计、审价和监理等费用的，还应当提交转帐凭证和发票开具单位的收款证明材料）。

 

第十二条【受理和初审】市房屋维修资金管理中心收到组织实施主体的申请材料后，申请材料符合法定形式的，应当受理，并在三个工作日内完成审核；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次性告知组织实施主体需要补正的材料内容，组织实施主体应当在七个工作日内进行补正。组织实施主体在限期内不作补正的，视为撤回申请。

 

第十三条【首期资金复核和拨付】市住房和城乡建设主管部门在二个工作日内对市房屋维修资金管理中心的审核结果进行复核，并作出是否同意列支的决定。同意列支的，市住房和城乡建设主管部门应当在二个工作日内向专户银行发出划转维修资金的通知，专户银行按照通知要求在一个工作日内将首期维修资金划转至维修单位或者相关单位帐户。

 

第十四条【施工及验收】组织实施主体应当监督施工单位按合同约定进行施工，并对施工前、中、后三个阶段的施工情况拍照记录。竣工后，组织实施主体对工程内容、工程质量等进行验收，并签署竣工验收报告，维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收，组织实施主体应当在竣工验收前三日将验收时间和地点公告告知列支范围业主。组织实施主体应当将竣工验收报告在物业管理区域显著位置向列支范围内的业主进行公告，公告期限不少于七日。

 

第十五条【申请余款】竣工验收后，组织实施主体应当提交下列资料向市房屋维修资金管理中心申请拨付维修资金余款：

 

（一）竣工验收合格报告、结算报告及施工前中后照片及公示照片；

 

（二）组织实施主体变更的，应当按照本实施细则第十一条第一款第二项规定提供变更后组织实施主体证明材料；

 

（三）组织实施主体决定结算审价的，提供结算审价报告；

 

（四）维修和更新、改造项目的余款发票（组织实施主体代为垫付需要列支的鉴定、设计、审价和监理等费用的，还应当提交转帐凭证和发票开具单位的收款证明材料）。

 

第十六条【余款审核及拨付】市房屋维修资金管理中心在三个工作日内完成审核并报市住房和城乡建设主管部门，市住房和城乡建设主管部门在二个工作日内复核，符合拨付条件的，市住房和城乡建设主管部门在二个工作日内向专户银行发出划转维修资金的通知，专户银行按照通知要求在一个工作日将维修资金余款划转至维修单位或者相关单位帐户。

 

质保金在合同约定期限满后，经组织实施主体和维修单位共同申请，市住房和城乡建设主管部门在二个工作日内向专户银行发出划转维修资金的通知，专户银行按照通知要求将维修资金划转至维修单位。

 

第十七条【向有关政府部门报告】发生下列紧急情况需要立即维修的，组织实施主体应当向所属镇人民政府、街道办事处报告：

 

（一）消防设施设备严重损坏、电梯故障严重影响业主生活或者危及人身安全的；

 

（二）屋面、外墙损坏造成严重渗漏的；

 

（三）供水水泵损坏或者水管爆裂等导致供水中断，严重影响业主生活的；

 

（四）楼体外立面或者楼梯间、公共走廊的瓷砖等装饰层发生脱落或者存在脱落危险，危及人身财产安全的；

 

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活或者危及财产安全的；

 

（六）供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；

 

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

 

镇人民政府、街道办事处收到报告后应当立即实地查勘现场，并当场出具情况紧急的意见，涉及电梯、消防设施向市场监管部门、消防救援机构报告的，市场监管部门、消防救援机构应当实地查勘现场，并在收到报告后一个工作日内出具意见。

 

第十八条【紧急使用程序】紧急情况申请使用维修资金的，可以不经过业主表决同意，按照本实施细则第五条、第六条和第九条至第十五条规定办理，其中施工合同可以不公示，但应当在维修完成后五日内向分摊列支范围内的业主公示维修资金申请、使用情况。

 

第十九条【制定业务流程】市房屋维修资金管理中心可以按照本实施细则规定，制定维修资金使用业务流程和申请 材料格式文本，报市住房和城乡建设主管部门审核后实施。

 

第二十条【解释】本实施细则由海口市住房和城乡建设主管部门负责解释。

 

第二十一条【施行】本实施细则自2024年1月10日起施行，有效期五年。

 

相关内容：政策解读

 

一、出台《实施细则》的目的

 

为规范维修资金使用业务工作，提高维修资金使用效率，根据《海口市住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合工作实际，制定《海口市住宅专项维修资金使用管理实施细则》。

 

二、主要内容说明

 

（一）关于申请使用住宅专项维修资金的实施主体

 

在《实施细则》中将实施主体分为四种情形：

 

已选举产生业主委员会的，由业主委员会组织实施或者委托物业服务企业组织实施；

 

未选举产生业主委员会的，由物业服务企业组织实施；

 

未选聘物业服务企业的，由列支范围内业主一至五名业主组织实施；

 

发生紧急情况使用维修资金，上述实施主体未及时处理的，由街道办事处、镇人民政府代为组织实施。

 

（二）关于申请使用住宅专项维修资金的程序

 

1、在正常情况下申请使用维修资金的程序

 

在《实施细则》中明确规定，在正常情况下实施主体申请使用维修资金的程序为：提出使用方案→进行预算→公示使用方案→表决使用方案→签订施工合同→向主管部门提交申请拨付首期维修资金资料→审核划转首期维修资金→施工及验收→向主管部门提交申请拨付维修资金余款资料→审核划转余额。

 

维修资金应当分期付款。实施主体申请一次性划转维修资金的，应当在施工项目竣工验收合格后，一次性向主管部门提交申请使用维修资金的全部资料，经主管部门审核通过后支付。同时，《实施细则》也对申请资料的名称、具体内容和要求等进行了明确规定，有利于实施主体准备材料，也有利于提高主管部门的审批效率。

 

2、在紧急情况下申请使用维修资金的程序

 

在《实施细则》中明确规定，发生规定的紧急情况，需要立即维修的，组织实施主体应当向所属镇人民政府、街道办事处报告。镇人民政府、街道办事处收到报告后应当立即实地查勘现场，并当场出具情况紧急的意见，涉及电梯、消防设施向市场监管部门、消防救援机构报告的，市场监管部门、消防救援机构应当实地查勘现场，并在收到报告后一个工作日内出具意见。

 

同时，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，在《实施细则》也明确规定，在紧急情况下申请使用维修资金的，实施主体可以在不经过业主表决同意的情况下，按照正常情况下使用维修资金的其余程序提出申请，其中，施工合同可以不公示，但应当在维修完成后五日内向分摊列支范围内的业主公示住宅专项维修资金申请、使用情况。